美好置业净利润连降-地产业务增长乏力 深陷转型之困

美好置业净利润连降-地产业务增长乏力 深陷转型之困
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  2020年年初的疫情,给总部位于武汉的美好置业,带去了巨大考验。
  出品|每日财报
  作者|何洛
  2014年,刘道明将“名流置业”改成“美好置业”。此后几年的时间里,美好置业共布局了五个业务板块,包括房产开发、城市土地开发、产业新镇、现代农业、装配式建筑业务等。
  2020年年初的疫情,给总部位于武汉的美好置业,带去了巨大考验。一年来,美好置业实在难言“美好”。
  无奈转卖资产 资金压力巨大
  2020年12月31日,美好置业发布了两份资产转让公告。一是拟转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司(以下简称“塘厦宝光”)100%股权,交易对价为9亿元,包括1.6亿元股权转让款、6.01亿元负债及1.39亿元应付款项,股权受让方为东莞市华堂更新置业有限公司。
  值得注意的是,2018年5月,美好置业全资子公司收购塘厦宝光时付出的对价为3.2亿元,包括股权转让款1亿元,承担负债2.2亿元。两年多时间,获利0.6亿元。2019年塘厦宝光收入为0,2020年前11个月其收入依然为0,亏损扩大到4006万元。与此同时,负债也由2.22亿膨胀到7.4亿元。
  二是拟转让安徽东磁投资有限公司(以下简称“安徽东磁”)100% 股权,及全资子公司持有的合肥名流置业有限公司(以下简称“合肥名流”)100%股权。两项交易合计对价13.08亿元。
  安徽东磁交易对价为5.08亿元,2008年及2009年收购安徽东磁时总计付出了4.5亿元。合肥名流则持有两块位于紫蓬山旅游开发区的地块,合计土地面积为 759 亩。2019年及2020年前8个月,合肥名流分别亏损636万及130万元。合肥名流是美好置业2007年设立的项目公司,股东权益评估价值6.63亿元,交易对价8亿元。

  总体来看,美好置业从这三笔资产转让中获得的收益都不大,之所以“挥泪甩卖”,恐怕还是缓解其资金压力。
  利润连续下降 负债不断上升
  数据显示,2020年前三季度,美好置业实现营收21.85亿元,同比增长19.38%;归母净利润为-1.43亿元,扣非净利润为-1.47亿元。
  值得注意的是,这已经是美好置业净利润连续下滑的第四年了。据统计,2017-2019年,美好置业的归母净利润分别下滑0.54%、62.55%和73.12%。
  净利润下滑的同时,美好置业的负债率却在不断攀升。数据显示,美好置业的负债率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%,2020年前三季度进一步增至76.65%。
  截至2020年中报,公司账面货币资金为17.67亿元,而其短债达到30亿,现金远远不足以覆盖短债。这项指标踩线对公司的融资造成明显限制,根据规定,一项指标踩线的房企,有息负债规模年增速需控制在 10%以内,按照2020年中期有息负债规模79亿计算,年有息负债增加额需控制在7.9亿以内。
  事实上,美好置业的融资成本本来就比较高,截至2020年上半年,其占比较大的融资渠道分别是银行贷款,利率在5.39%-7.5%之间;非银贷款,利率为10.5%-15%;债券,利率为7.2%;信托融资,利率为14.5%。
  拿地力度减弱 土储不容乐观
  利润下滑,再加上融资受限、融资成本高企无疑限制了美好置业的拿地,也制约着公司新业务的扩张。
  事实确实如此,近两年美好置业拿地力度一直偏小,在2017至2019年间,美好置业仅新增土储33.1万平方米、35万平方米和44.11万平方米。土地储备从2016年的258.13万平米下滑至2019年的118.91万平米。
  虽然美好置业给2020年设定的新增土储计划较往年有所增加,从2019年的56万平方米略微提高至70万平方米。2020年上半年公司新增土储已完成16.61万平方米,此后又先后在无锡梁溪区崇安、武汉新洲问津、黄石西塞山区等获取多个地块。
  但是,截至2020年上半年末,其总土储也仅有164.95万平方米。按照2019年58.15万平方米的销售面积估算,仅够2.5年开发,美好置业的土储情况并不乐观。
  转型发展乏力 新业务难盈利
  2017年,美好置业通过增资扩股的方式控股了国内装配建筑专业施工企业——美好装配,之后不再将房地产业务作为主要投资板块,而是将重心转移到了装配式建筑上。
  近年来,美好置业不断加大对装配式业务的投入,2018年的管理费用同比增长99.82%至3.97亿元。同年,位于武汉江夏和青岛即墨两个生产基地建成,但因缺乏相关经验,对业务在各地的发展速度和成本等情况了解不够,新业务开展得并不是很顺利,实际效果却难言理想。
  2018年-2019年,主要开展装配式建筑业务的美好装配分别实现净利润-1.97亿元和-5.98亿元;2020年上半年,实现营收3.09亿元,同比增长13.6%,但净利润仍未转正,为-2.39亿元。

  一方面,公司营收仍依赖地产业务,占比仍高达80%至90%;另一方面,上半年装配式建筑业务81%订单由内部消化,随着装配式建筑业务在建项目的转固,未来会增加折旧费用,而公司该项业务产能释放及订单需求增加均有不确定性,何时能为公司贡献业绩仍不确定。
  美好置业目前只能依靠原有项目库存的去化与并不富裕的土储,继续支撑起未来的业绩,然后苦苦等待装配式业务的高速回报期。然而,时间周期即意味着不确定性。在转型路上,美好置业能否迎来广阔的发展前景,《每日财报》将持续关注。

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责任编辑:陈悠然 SF104